임대차 3법이란 무엇인가(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)

 

 

 

임대차 3 법(전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)

 

전세 물량이 부족해지면서 서울의 전세 값이 상승할 거라는 불안감이 확산되고 있는 중입니다. 실거주 가능한 주택의 공급량이 턱없이 부족한 상황에서 수요는 갈수록 늘어만 가는데, 임대차 관련 법 시행 이후 전월세 가격은 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있는 상황이지요. 특히 계약갱신청구권을 염두에 두고 2년간 인상하지 못할 금액을 전세금에 포함시켜 전세금의 폭등은 물론이고 월세까지 덩달아 오르는 상황이 됐습니다. 부동산 시장을 왜곡시켰다는 악법이라는 평가를 받는 임대차 3 법이 과연 무엇이길래 이토록 부동산 시장의 뜨거운 감자인 것인지 알아보겠습니다.

 

 

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1. 전월세상한제(주택임대차보호법 제7조)

 

임대차 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 임대차 계약 또는 최종 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구가 불가능합니다. 다만, 법에서 정한 5% 범위 내에서 시ㆍ도지사가 조례를 통해 별도의 상한을 설정할 수 있습니다.

 

 

2. 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의 3)

 

세입자가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝나면 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있어 최대 4년(2년+2년)을 보장하는 제도입니다. 계약 갱신을 원할 경우 임차인은 계약 만료 1~6개월 전에 계약 연장에 대한 의사를 통보해야 합니다.다만, 집주인 또는 직계 존ㆍ비속이 2년간 실거주하는 경우에는 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 집주인에게 실거주 사유에 대해 증명을 요구할 수 있습니다.

 

 

3. 전월세신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2)

 

임대차 계약 당사자(임대인과 임차인)는 계약체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지의 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 합니다. 이러한 주택임대차 보호법 제2조에 따른 주거용 건물(주택)이며, 전월세신고제의 대상은 전세보증금6000만 원 이상 또는 월 차임이30만 원을 초과하는 전월세 계약을 체결하는 경우에 적용됩니다.  임대차 계약 체결 신고 사항은 계약 당사자 인적사항, 계약기간, 계약일, 임대료, 임대차 부동산의 종류·면적 등 현황, 계약갱신청구권 해당 여부를 신고해야 합니다. 신고를 하지 않는 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다 다만, 최근 전월세 신고제 계도기간 연창으로 임대차 신고제 계도기간은 2021년 6월 1일부터 2023년 5월 31일까지(2년간)로 연장되었습니다. 신고 방법은 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 방문 또는 온라인으로 신고할 수 있고, 계약서 제출로 신고 가능하며, 공인중개사 등의 대리 신고도 가능합니다.

(전월세 신고를 위한 부동산 거래 관리시스템 : rtms.molit.go.kr)

참고로, 임차인이 전입신고를 하는 경우 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다. 다시 말해서 계약 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하면 자동으로 전월세 신고가 되며 공동신고로 간주되고, 임차인이 전입신고를 한 경우 확정일자 부여 의제처리로 인하여 확정일자도 받을 수 있습니다.

 

 

 

이러한 임대차 3 법이 임차인을 보호하기 위해서 만든 법이라는 취지는 좋으나 임대인의 재산권을 침해하고, 시장경제를 지나치게 규제하는 것은 아닌지 고려하여, 임대차 3 법이 시행된 지 만 2년이 도래하는 현 상황에서  계약갱신청구권이 소멸하고, 전세난민이 될까 우려하는 국민들을 위한 현명한 대책이 나오길 기대해봅니다.