상가건물임대차보호법 주요내용

 

상가건물임대차보호법

 

상가건물 임대차 중 영세상인인 임차인의 보호를 위해 지역별로 일정 보증금 이내의 상가건물 임대차에 대해 적용된다.

 

임대차 계약기간 중 임차인과 임대인 간 차임의 지급

차임증감청구권

계약기간 중 임차상가건물이 경매되는 경우, 임차인의 보증금 회수절차

임대차계약 종료 후 임대인의 보증금 지급 의무

보증금 반환받지 못하는 경우 임차인의 보증금 회수 절차

 

 

1. 적용범위

사업자등록 대상 상가건물로서 환산 보증금이 지역별로 일정 금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 따라서 환산 보증금이 일정 금액을 초과하는 상가건물 임대차는 상가건물임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다.

서울특별시 : 9억원 이하

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만원 이하

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원 이하

그 밖의 지역 : 3억 7천만원 이하

 

2. 존속기간

최단 존속기간은 1년이나 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 다만, 임대차 기간이 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금을 반환 받을 때까지 임대차 관계가 존속되는 것으로 봅니다.

 

3. 묵시적 갱신(법정 갱신)

임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절의 통지나 계약조건의 변경이 없으면 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주됩니다. (존속기간 1년) 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

4. 계약갱신요구권

임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 1회에 한하여 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 때 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있어요. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 1년에 5% 범위에서 증감이 가능하고 증액 청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가합니다. 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

5. 대항력

건물 인도 및 사업자등록 신청 다음날 0시부터 대항력을 취득하여 상가건물의 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다. 이 때 건물 인도와 사업자등록 신청은 대항력 취득요건이자 존속 요건이므로 배당요구 종기까지 존속하여야 합니다.

*** 전대를 하고 난 후에 사실상 폐업한 경우, 전대인의 직접점유+전대인의 사업자 등록이 되어 있어야 임차인의 대항력이 존속됩니다.

 

6. 차임, 보증금 증감 청구권

차임 또는 보증금 등의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 5% 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환 시 에는 12% 또는 기준금리에 4.5배 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다.

 

7. 우선변제권

건물인도 및 사업자등록 신청을 하고 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 취득합니다. 만일 건물 인도 및 사업자등록신청 이후에 확정일자를 받은 경우에는 그 확정일자를 받은 날 우선변제권을 취득하지요.

 

8. 최우선변제권

소액임차인은 환산보증금 일정액 이하 + 건물인도 + 사업자등록 신청 시 최우선변제권을 취득합니다. 다만, 보증금 중 일정액이 건물가액의 1/2를 초과하는 경우 1/2 금액까지만 보호됩니다.

 

9. 권리금 보호규정

권리금의 회수 기회를 보호하기 위한 규정으로 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다. 만일 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 손해배상을 청구해야 함)

 

10. 임차권 등기명령

상가 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않는 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.