주택임대차보호법 - 임차권등기명령제도, 존속기간, 계약갱신요구권, 법정갱신, 차임증감청구권, 임차권의 승계

 

 

1. 임차권등기명령제도

 

임대인이 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않아 애를 먹는 상황이 있지요. 이렇게 임차인이 임대차 종류 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원에 신청을 통해 임차권을 등기할 수 있습니다. 이 경우 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그래서 임차권등기를 마친 후에는 대항력과 우선변제권이 유지되므로 자유롭게 주택을 인도하고 이사를 가도 괜찮은 것이지요. 

 

임차권등기의 효과

i) 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 : 대항력과 우선변제권 유지 (임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않음)

ii) 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우 : 대항력과 우선변제권 취득

iii) 임차권등기가 끝난 후 주택을 임차한 임차인 : 최우선변제 받을 권리 없음 (임차권등기를 한 임차인의 손해 방지)

iv) 임차권등기명령에 의해 등기를 경료한 임차인 : 배당요구채권 X (배당요구하지 않아도 당연히 배당받을 채권자)

v) 등기신청관련비용 임대인에게 청구 O

vi)  민법상 임대차 등기에도 대항력, 우선변제권 부여 O

 

 

 

2. 존속기간

 

주택의 임대차 존속기간은 최단 2년이므로 임대차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에도 최소 2년은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 경우에도 2년을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수도 있지요. 

*** 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 기간 존속

 

 

3. 계약갱신요구권

 

임차인은 임대차 계약 종료 6개월~2개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며(1회), 계약이 갱신된 경우 존속기간은 2년입니다. 계약이 갱신되어도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 

임대인의 계약갱신거절 정당한 사유 : 2기 차임 연체, 불법 임차, 보상 제공, 무단 전대, 고의 중과실로 인한 파손, 멸실, 대부분 철거, 재건축, 실거주

 

 

4. 법정갱신

 임대인이 임대차 기간이 종료되기 6개월~2개월 전까지 계약 조건을 변경하거나 계약 갱신 거절의 통지가 없을 경우 또는 임차인이 임대차 기간이 종료되기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 봅니다. 이 경우에도 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제나 계약의 해지가 가능하고, 이 경우에도 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다.

 

 

5. 차임증감청구권

 

임대차 계약이 존속 중 (종료 후 재계약 x, 종료 전 합의로 증액된 경우 x) 연 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 증액을 청구할 수 있습니다. 

보증금을 월차임으로 전환 시에는 10%와 (기준금리+이율) 중 낮은 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없지요. 

 

 

6. 임차권의 승계

i) 임차인 사망 시 상속인이 있는 경우 

- 가정공동생활  o : 상속인 승계

- 가정공동생활 x : 가정공동생활 사실혼 관계자 + 2촌이내 친족 공동 승계

ii) 임차인 사망 시 상속인이 없는 경우 : 가정공동생활 사실혼 관계자 승계