주택임대차보호법 - 적용 범위, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권

 

 

 

 

주택임대차보호법은 주택 임차인을 보호하여 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법입니다. 

그렇다면 주택임대차보호법에서 말하는 주택이란 무엇일까요?

 

주택임대차보호법의 적용 범위

1. 물적 적용 범위

• 주택, 대지
• 주거용 건물의 전부 또는 일부 - 실제 용도 기준, 임대차 계약 체결 당시 기준으로 판단
• 무허가, 미등기 주택
• 미등기 전세
• 주거용 건물로 용도를 변경한 후 계약

* 비주거용 건물의 일부나 일시 사용을 위한 임대차에는 적용대상이 아님

 

 

2. 인적 적용 범위

• 원칙 : 자연인
• 예외 : 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업

 

 

대항력, 우선변제권, 최우선변제권

• 대항력 : 주택인도+주민등록(전입신고) → 다음날 오전 0시
• 우선변제권 : 대항요건(주택인도+주민등록) + 확정일자
• 최우선변제권 : 대항요건 ← 경매 신청의 등기 전

**대항요건은 대항력을 유지하기 위한 취득요건이면서 존속요건

 

 

(1) 대항력 : 제3자에게 임차권(사용, 수익) 주장

• 후순위 권리자 및 기타 채권자에 대해 o
• 선순위 권리자에 대해 x (경락으로 소멸되는 선순위 저당권자보다 뒤에 등기되었거나 대항요건을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항x, 이경우 매수인은 임대인의 지위 승계x)

주택인도	주민등록
- 점유 : 직접점유, 간접점유o - 임차인의 적법전대 시 직접점유자의 주민등록 必 - 매도인이 매도 후 임차 : 매수인 소유권 이전등기 경료된 날의 다음날 - 전차인이 임차인으로 바뀐 경우 : 전대인(임차인) 명의 소유권 이전등기 경료 즉시	- 가족의 주민등록 그대로 둔 경우 o - 다가구용 단독주택 : 지번만 o - 다세대 공동주택 : 지번+동호수 기재 - 직권말소 주민등록 : 대항력 상실 (이의신청o, 소급o)

 

(2) 우선변제권 : 경매 시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제받을 권리

• 임차인이 확정판결이나 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않음
• 주택매각대금뿐만 아니라 대지매각대금(환가대금)에도 인정됨 (대지 양도된 경우에도 o)

 

(3) 최우선변제권 : 소액임차인이 선순위 권리자보다 먼저 소액 배당받을 권리

• 주택가액의 1/2 범위 안애서 보증금 일정액 보호 → 경매신청의 등기 전